La ALUMINOSIS es una patología estructural que se puede desarrollar en las viguetas de edificios fabricadas con cemento aluminoso, dependiendo de diversos factores entre los que destacan ambientes de elevada humedad y temperatura. Esto explica que las zonas más afectadas sean siempre los pisos superiores, y las zonas húmedas de las viviendas (cocinas y baños).

Se trata de un proceso por el cual el CEMENTO ALUMINOSO transforma su estructura mineralógica, (de hexagonal a cúbica), lo que se traduce en:

• Reducción significativa de la resistencia de las viguetas afectadas (hasta un 60-70%).
• Incremento de la porosidad (la humedad afecta más fácilmente al acero de su interior).
• Mayor vulnerabilidad a agresiones químicas (mayor riesgo de corrosión del ACERO).

¿Cómo se detecta la aluminosis?

En primer lugar, debemos saber si nuestro edificio pertenece al “grupo de riesgo”, es decir, si el edificio ha sido construido durante los años 1945 a 1970 y si la estructura de forjado es de tipo unidireccional con viguetas de hormigón.

Si el edificio pertenece al grupo de riesgo, un técnico cualificado podrá mediante una visita al inmueble y la realización de una serie de ensayos, in-situ y de laboratorios, dictaminar sobre el posible contenido de cemento aluminoso de la estructura y las posibles afecciones de aluminosis.

¿Si hay cemento aluminoso se ha de reparar la estructura?

El hecho de que la estructura esté realizada con cemento aluminoso no tiene porque significar la necesidad de intervenir sobre la misma. Tan solo en los supuestos de vigas con afección por aluminosis y/o que presenten una pérdida de la capacidad portante se hace necesaria la intervención de reparación sobre las mismas.

¿Qué tipo de soluciones hay?

La reparación de vigas afectadas por aluminosis pasa en todo momento por buscar la sustitución funcional del elemento, mediante la colocación de perfiles metálicos laminados en caliente o sistemas estructurales de distintas marcas comerciales con documento DITE.

¿Es importante hacer un test de aluminosis en una operación de compra-venta?

Es muy importante realizar un test de aluminosis en una operación de compra-venta de un bien inmueble cuando pertenezca al “grupo de riesgo” y no haya estudios previos que afirmen o nieguen la existencia de cemento aluminoso en la estructura.

Los artículos 1484 a 1499 del código Civil regulan el “saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida”, estableciendo en el artículo 1484 que el vendedor responde por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se destinará, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

El artículo 1485 especifica que dicho saneamiento se ha de realizar incluso aunque el vendedor ignorase los vicios o defectos ocultos.

El artículo 1486 cita que el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión.

Por tanto, el hecho de realizar una operación de compra-venta de un inmueble con existencia de cemento aluminoso y que no ha sido detectado y/o informado durante la operación, puede comportar la reclamación por parte del comprador de una rebaja sobre el importe de la venta o, incluso, la escisión del contrato, aunque el vendedor desconociera tal afección.